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小产权房”何去何从

来源:首页 | 时间:2018-11-25

  由于城乡土地二元结构的特殊性和现行土地政策的不健全,小产权房成为我国城镇化建设中的“灰色地带”。钟敏荣认为,在城乡土地二元制度下,集体土地、宅基地限制流转,集体土地所有权的主体不清晰,地位不平等,权能不完整,造成集体和农民个体行为短期化。

  近日,国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》,再次明确小产权房的非法性、危害性和严重性。

  本刊记者对北京、上海、石家庄、武汉、深圳、兰州等东中西部重点城市调研采访发现,各地小产权房市场仍然活跃,房价快速攀升,购房者、开发商、村委会等利益相关方心中各有算盘,有人安于现状,有人心存侥幸,也有人忧心忡忡。

  由于城乡土地二元结构的特殊性和现行土地政策的不健全,小产权房成为我国城镇化建设中的“灰色地带”。

  上述两部委紧急通知要求各地,对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底,结合实际研究提出分类处理的意见,并将结果报两部。

  依据法律界人士的解释,小产权房是指房屋建设开发无偿使用、占用农民集体所有土地(如农村宅基地、农村建设用地或农用地)建造的房屋,持有村委会发给的产权证明,且不能向农村集体经济组织以外人员流转的住宅。

  本刊记者在基层调查时发现,目前小产权房主要有三种开发模式:一是一些村未经审批擅自组建队伍进行建设;二是部分村与开发商合作,由村出地,开发商出钱,双方利益分成;三是个别村直接把集体土地卖给开发商,非法转让集体土地使用权。

  “前些年小产权房基本属于小打小闹、私下买卖,而现在动不动就建出一个成规模的花园小区来。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

  全国工商联房地产商会公布的数据显示,1995年至2010年间,全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米。

  记者在北京小产权房较为集中的昌平区沙河镇和房山区良乡地区实地走访时了解到,当地小产权房已成规模聚集之势,两地白各庄新村和金鸽园项目各有楼房40栋左右。

  距离市中心半小时车程的甘肃兰州七里河区八里镇,7公里长的一条沟聚集了十几个正在如火如荼建设的小产权房项目。不少村打着“城乡一体化”的旗号对外销售小产权房,自称是村干部的售楼人员还说,“将来只要补交一部分钱,就可以由‘村证’变为‘市证’。”

  原本较为平稳的小产权房价格,近来持续走高。在北京白各庄新村小产权房售楼处,前来了解、咨询、购买小产权房的购房者络绎不绝。销售人员“打包票”说,这里的小产权房是村民回迁房,购房者将与村民混住,因此“政府不会拆除,绝对安全”。她建议“尽快出手”,因为这几个月来房价涨得厉害,已经从8月每平方米不足万元,涨到如今每平方米1.4万元。但周边回龙观地区的普通商品房价格为3万元左右。

  在深圳小产权房较为集中的宝安、龙岗、龙华新区等地,交易十分活跃,一些小产权房已经卖到每平方米2万元左右的高价,与附近的普通二手商品房相差无几。

  另一方面,尽管“红头禁令”年年发,但真正予以清理拆除的少之又少。让小产权房开发商、购买者、村集体普遍怀有一种“法不责众”的侥幸心态,也让开发商在高额利润的驱使下铤而走险。

  此次也不例外。一边是《紧急通知》叫停,另一边记者看到,位于石家庄市大郭村的浅山逸景小区仍在加紧建设当中。售楼人员告诉记者,小区是在集体土地上开发的,现在五证不全。问及《通知》重申的“非法”身份,售楼人员表示,“国家禁了好多年了,不也没动真格的?小产权房迟早得转正,根本没人管。”

  2012年6月至今,北京共清理认定83个“小产权房”项目,涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩),总建筑面积约381万平方米,涉及昌平、房山、怀柔、通州、延庆、大兴、门头沟、密云8个区县。8名违法当事人被移送公安机关,31名责任人被移送监察机关处理。

  但违法成本与高额的开发利润远不成正比。近期被拆除的北京昌平区南庄营村占地近700平方米的小产权房项目,每平方米仅罚款24元,总计罚款额约1.6万元。

  甘肃兰州七里河区“水墨园”小产权房主小马告诉记者,城里房子太贵买不起,这里房子便宜,环境又好,自己4家亲戚都住在这里,没有产权无所谓,还是觉得“很划算”。

  当地后泉村一位村干部说:“我们的出发点是改善村民居住环境。村民这些年一直住着低矮破旧的平房,以一比一的面积置换到新建的楼房后,不用掏一分钱,暖气、燃气一应俱全,剩余的大部分房源出售后还可增加集体收入,这是多好的事啊。”

  但一些村民表示,外地很多城市城中村改造都是一比三的置换比例,本地做法是在糊弄老百姓,还说是“改善民生”。

  采访中记者了解到,在一些地方,小产权房价格的疯涨给地方政府带来了多重好处,加快了当地城镇化的推进,增加了集体和个人收入,成为当地的“民生工程”。

  客观上,这些违法建筑也支撑了快速的城镇化,极大满足了打工者的需求。采访中,一位专家表示,小产权房的尴尬身份,一方面源于其产生的特殊历史背景和现行土地管理法律法规的不健全,另一方面也和目前大城市房价高、“买房难”的现实紧密相关,需要在社会发展中寻求解决之道。

  但不容忽视的是,“小产权房没有经过合法程序而进行出售,虽然集体和买房者受益了,但国家税收遭受损失”,国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为,“如果允许盖小产权房,那就意味着所有农村都可以盖,很容易突破我国建设用地征地指标限制,18亿亩的耕地红线很难保证。”

  深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫提醒说,绝大多数小产权房都是没有办理工程验收的,很多都达不到消防验收标准,存在严重的安全隐患。另外,他指出,一些小产权房项目涉及违反农田耕地、水源地保护等法律规定,这种“撞高压线”的行为必须予以强硬处理。

  本刊记者在北京、上海、广东、湖北、河北、甘肃等地调查发现,受执法不力、违法成本过低、地方保护等因素影响,一些地方政府和职能部门在处置小产权房问题上显得“弱势”,放任自流、故意回避,更有甚者还参与“违法分成”。小产权房市场已自发形成一个较为成熟的利益链条,成为屡禁不止的关键。

  记者日前在深圳看到,“新城国际”、“佳和园”、“香榭郦景”等小产权房项目仍顺利销售。深圳规划部门一位干部说,这些小产权房有的占地几十万平方米,配套设施齐全,“背后都是有利益链的。虽然是村干部所为,但村里有这个需求,就会转化为街道的需求,搞不好区里都会有人出来阻止执法。”

  在利益诱惑下,还有一些执法人员充当小产权房的保护伞。广东国欣律师事务所律师钟敏荣以深圳为例分析说,查违工作都由街道办事处下面的执法队负责,执法队权力有限、资金有限、人员有限,让他们负责拆掉庞大的违法建筑群,犹如“鸡蛋碰石头”,一些人则被巨大的经济利益驱使,转而保护小产权房的建造,形成了不少腐败案件。

  对于北京等地方政府已经开始的清理行动,一些开发商存在侥幸心理,认为只要规模够大、居民够多,政府不会轻易动,“法不责众”。

  作为开发主体的村委会和开发商,还趁机利用和制造“小产权房即将合法化”的声音,坐收渔利。

  钟敏荣认为,在城乡土地二元制度下,集体土地、宅基地限制流转,集体土地所有权的主体不清晰,地位不平等,权能不完整,造成集体和农民个体行为短期化。

  对于这种短期化行为,前述两部委紧急通知明确指出:建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度。并再次重申,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

  为切实履行好监督管理职责,紧急通知要求对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底,结合实际研究提出分类处理的意见,并将结果报两部。

  国土资源部提出,利用半年左右的时间,对违法建设、销售“小产权房”问题进行专项整治。从地方来看,以江西省为例,已明确对“小产权房”等违法用地一律不予以确权登记发证。

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